Wir handeln sozial und wirtschaften solide

Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit 2016

Auszug aus dem Geschäftsbericht

Mitgliederbewegung und Entwicklung der Summen der Geschäftsguthaben in Euro

Am 01. Januar 2016 hatte die Genossenschaft 2.653 Mitglieder mit 10.953 Anteilen. Am Bilanzstichtag 31.12.2016 betrug der Mitgliederbestand 2.644 Mitglieder mit 11.272 Anteilen.

Das Geschäftsguthaben der verbleibenden Mitglieder hat sich im Berichtszeitraum um 49.445,00 Euro auf insgesamt 1.747.160,00  Euro erhöht.

2.653 Mitglieder 10.953 Anteile

Wohnungsverwaltung, Vermietungssituation und Mietentwicklung

Zum 31.12.2016 verwaltete die Genossenschaft 132 Häuser mit 982 Wohnungen und einer Gesamtwohnfläche von 66.305,00 qm, daneben 245 Garagen und Boxen sowie 196 Abstellplätze und Fahrrad-/Rollatorboxen.

Mit Ablauf des Geschäftsjahres 2016 hat sich  bei der  Zahl der Wohnungen mit Sozialbindung keine Veränderung ergeben. Es unterliegen aktuell von den 982 Wohnungen  rund 85,54 %, das sind 840 Wohnungen, nicht bzw. nicht mehr der Mietpreisbindung. D.h. die Genossenschaft kann allein über die freigewordenen Wohnungen verfügen, während die Vermietung der restlichen 142 öffentlich geförderten Wohnungen von der Genehmigung der Stadt Würzburg abhängig ist.

Hier wurde mit Wirkung  zum 01.01.2016 aufgrund einer Verordnung des bayerischen Innenministeriums durch die Stadt Würzburg ein neues Benennungsverfahren eingeführt. Das Verfahren bewirkt, dass die Stadt Würzburg aufgrund sozialer Kriterien fünf wohnungsberechtigte Wohnungssuchende zur Auswahl benennt. Die Vorschlagsmöglichkeit für die Genossenschaft, eigene bereits vorgemerkte Mitglieder zu benennen, entfällt somit zukünftig. 

Gesamtwohnfläche von 66.305 qm

Im Geschäftsjahr 2016 wurden 62 Wohnungen, das sind 6,31 % des Wohnungsbestandes, durch Kündigungen frei und konnten neu vermietet werden. 13 Wohnungszuweisungen waren durch interne Wohnungswechsel innerhalb der Genossenschaft begründet. 

Die Umsatzerlöse erhöhten sich im Jahr 2016 um 193.683,54 Euro auf 5.716.238,17 Euro. 

Die durchschnittliche Grundmiete unserer Wohnungen betrug Ende 2016 monatlich Euro 5,62 Euro pro qm. Hinzu kamen Umlagen und Pauschalen für  Betriebskosten in Höhe von durchschnittlich 1,28 Euro pro qm. Es errechnet sich daraus ein durchschnittlicher Quadratmeterpreis inklusive Betriebskosten in Höhe von insgesamt 6,90 Euro. 

62 Neuvermietungen im Jahr 2016

Wohnungswirtschaftliche Tätigkeit

Die im Jahr 2015 begonnene Renovierung der Anwesen Hartmannstraße 2, 4, 6 und Wredestraße 5, 5a, 5b, 5c, 7 wurde in 2016 mit einem Kostenaufwand in Höhe von rund 347.000,00 Euro fertig gestellt. Ein besonderes Augenmerk wurde dabei auch auf die Neugestaltung des Innenareals gelegt.

An mehreren Häusern unserer Genossenschaft wurden im Berichtsjahr umfangreiche Sanierungsarbeiten durchgeführt.  So wurden im Stadtteil Frauenland das Anwesen Grasweg 8a umfassend saniert. Neben der Sanierung des Flachdaches und Erneuerung der Zentralheizung wurde ein Wärmedämmverbundsystem angebracht,  teilweise Fenster erneuert, die Balkone saniert und das Treppenhaus sowie der Zugangsbereich neu gestaltet.

Die Überarbeitung der Elektroinstallation in den Häusern und Wohnungen ergänzte die Maßnahme. Für die umfangreichen Arbeiten fielen in 2016 Kosten in Höhe von rund 384.000,00 Euro an.

In Fortsetzung unserer Sanierungstätigkeit im Stadtteil Zellerau, wurden zur Vorbereitung der Versorgung mehrerer Häuser (Friedrichstraße 21-25a) mit Fernwärme die entsprechenden Arbeiten in den Wohnungen und im Außenbereich vorgenommen. Bis zum Jahr 2020 sollen insgesamt 64 Wohnungen mit Fernwärme versorgt werden. Im Jahr 2016 wurden in einer ersten Phase 24 Wohnungen mit Fernwärme versorgt. Die umfangreichen Grabungsarbeiten im Zufahrtsbereich zum Innenhof sowie Umbauarbeiten in den einzelnen Wohnungen zur Vorbereitung der Versorgung mit Fernwärme führten zu erheblichen Einschränkungen bei unseren Mietern. Für die Sanierungsarbeiten innerhalb der Wohnungen wurden insgesamt rund 217.000,00 Euro aufgebracht. Die Grabungs- und Anschlussarbeiten im Außenbereich und in den Versorgungsleitungen der einzelnen Häuser verursachten Kosten in Höhe von rund 553.000,00 Euro. Zur Finanzierung der Maßnahme wurden insgesamt 600.000,00 Euro an KfW-Mitteln aufgenommen.

Im Jahr 2017 ist dann die Anbringung eines WDVS, einer Solaranlage sowie neuer Balkone und Terrassen für die Erdgeschosswohnungen in den Häusern Friedrichsstraße 21, 21a, 21b geplant.

Alle Mieter unserer Genossenschaft waren vom Einbau der Rauchwarnmelder betroffen. Hierfür wendete die Genossenschaft insgesamt ca. 75.000,00 Euro auf. Durch den Einbau wurde die Sicherheit für unsere Mieter verbessert und die Kosten der Maßnahme wurden vollständig von der Genossenschaft übernommen. Auch abgeschlossen wurde die Sanierung unserer Geschäftsstelle in Grombühl. Hierfür wurden in 2016 nochmals rund 22.000,00 Euro aufgewendet.

Zahlreiche kleinere Maßnahmen führten 2016 zu arbeitsintensiven und finanziellen Belastungen.

So wurde an den Anwesen Kolonieweg 33, 35, 37 der Fassadenanstrich aufgrund Algenbefalls für ca. 27.000,00 Euro erneuert und die Schachtportale des Aufzugs unseres Hauses in Gerbrunn für rund 46.000,00 Euro instandgesetzt. Für alle sonstigen Reparaturen an Wohnungen, Erneuerung von Briefkasten- und Schließanlagen sowie Kleinreparaturen wurden im vergangenen Jahr insgesamt ca. 610.000,00 Euro verausgabt.

Fernwärme für 24 Wohnungen

Zur Verbesserung des Erscheinungsbildes wurden für Arbeiten in den Außenanlagen insgesamt rund 29.000,00 Euro ausgegeben.

Mit einem Aufwand von rund 870.000,00 Euro wurden 22 Wohnungen modernisiert oder begonnene Modernisierungen abgeschlossen.

Im Berichtsjahr wurden damit für Instandsetzungs- und Modernisierungsmaßnahmen insgesamt rund 3.180.000,00 Euro aufgewendet. Das sehr hohe Investitionsvolumen der vergangenen Jahre konnte damit nahezu unverändert beibehalten werden.

Allen unseren Mietern sei hier ausdrücklich für ihr Verständnis betreffs der durch die Baumaßnahmen entstandenen Einschränkungen und Belästigungen gedankt.

Die Genossenschaft investierte damit im Jahr 2016 für Erhaltungsinvestitionen 59,21 Euro/qm Wohnfläche. An reinen Instandhaltungskosten wurden 47,57 Euro/qm Wohnfläche aufgewendet. Das sind Werte, die regelmäßig über dem Schnitt vergleichbarer Genossenschaften und dem bayerischen Durchschnitt liegen.

Vorschau für das Jahr 2017

Im Jahr 2017 werden wir die in 2016 begonnene Sanierung an den Häusern im Stadtteil Zellerau, Friedrichstraße 21, 21a, 21b abschließen. Hier planen wir die Anbringung eines WDVS, die Neuanbringung bzw. Erweiterung von Balkonen, die Sanierung des Daches sowie die Schaffung von Terrassen in den Erdgeschosswohnungen. Eine Solaranlage auf dem Dach rundet die energetische Sanierung nach dem bereits im Jahr 2016 erfolgten Anschluss an das Fernwärmenetz ab. Wir rechnen hier mit Gesamtkosten in Höhe von ca. 1.250.000,00 Euro.

Vorbereiten werden wir den Anschluss an das Fernwärmenetz für die Häuser Friedrichstraße 23, 23a, 25, 25 a. Hierfür sind in den Planungen rund 250.000,00 Euro vorgesehen.

Realisiert (durch Zahlung des Kaufpreises) wird im Jahr 2017 die Anschaffung der in 2016 bereits beurkundeten Grundstückskäufe in Heidingsfeld. Der Grundstückspreis für die zwei Grundstücke mit insgesamt 1.021 qm beträgt 286.200,00 Euro. Im Durschnitt damit rund 280,00 Euro/qm.

Am Hubland hat sich unsere Genossenschaft an einem Bewerbungsverfahren der Stadt Würzburg für zwei Grundstücke beteiligt. Die gute Lage der Grundstücke sowie der relativ günstige Bodenpreis in Höhe von 370,00 Euro/qm ermöglichen der Genossenschaft, nach der im Juni 2017 erfolgten Zuschlagserteilung, den Neubau von, je Grundstück, voraussichtlich 22 Wohnungen. Für beide Grundstücke rechnen wir mit Erstellungskosten in Höhe von gesamt rund 14.000.000,00 Euro. Hierin sind die Grundstückskosten von rund 650.000,00 Euro pro Grundstück enthalten. 

Zusätzlich rechnen wir für das Jahr 2017 für die Renovierung von durch Wohnungswechsel freigewordenen Wohnungen mit Investitionen von ca. 1.100.000,00 Euro. Mit sonstigen Reparaturen und Erneuerungsarbeiten an Kaminen, Steigleitungen, Schließanlagen und der notwendigen Modernisierung von Wohnungen planen wir für das Jahr 2017 für Instandsetzungs- und Sanierungsaufwendungen Kosten von rund 3.410.000,00 Euro ein. Hier sind die Anschaffungskosten für die Grundstücke in Heidingsfeld sowie  Aufwendungen für die Neubauten am Hubland nicht enthalten.

Modernisierungen für 870.000 €